Contando com a desinformação da população, alguns prefeitos prejudicam os proprietários das áreas rurais que pagam para a Fazenda Nacional valores simbólicos de Imposto Territorial Rural (ITR), ao criarem leis municipais para qualificá-las como urbanas. Com essa mudança, o município a a lucrar injustamente por meio da emissão de guias de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), que resultam em dívidas milionárias, pois esse imposto municipal é centenas de vezes maior que o ITR.

Naturalmente, com o ar das décadas, as áreas urbanas vão se expandido, ando a ser consideradas áreas de expansão urbanas as fazendas limítrofes. Seus proprietários poderão ter que pagar o IPTU, nos termos do artigo 32, do Código Tributário Nacional, desde que seu imóvel possua pelo menos dois melhoramentos construídos ou mantidos pelo poder público, citados nos incisos: “I – meio-fio ou calçamento, com canalização de água pluviais; II – abastecimento de água; III – sistema de esgotos sanitários; IV – rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar; V – escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de três quilômetros do imóvel considerado”.

O proprietário de imóvel que receber a nova guia de IPTU e não possuir, no mínimo, dois melhoramentos citados nos cinco incisos do art. 32 deverá contestar istrativamente e judicialmente o valor cobrado, sendo importante fazê-lo por meio de advogado especialista. Quem pagou de forma enganada pode requerer a devolução retroativa a cinco anos.

Infelizmente, a ganância fiscal de alguns prefeitos, que se aproveitam da ingenuidade da população para impor o IPTU de maneira ilegal e abusiva, gera a possibilidade de muitos proprietários correrem o risco de perder o imóvel de grande extensão por não saberem se defender juridicamente e por serem incapazes de arcar com valores exorbitantes desse imposto.

Loteador é lesado por manobra abusiva

Há caso de proprietário que deseja criar um loteamento, não tendo sua área nenhuma estrutura. Ao solicitar na prefeitura o estudo do seu pedido, é induzido a um termo que declara que sua fazenda deixa de pertencer à área rural. Ocorre que a tramitação de aprovação de um loteamento pode demorar mais de dez anos, e a prefeitura a a lhe enviar de imediato guias de IPTU para lesá-lo, apesar de o imóvel ser, na realidade, rural. Esse golpe pode ser derrubado em juízo.

Poder Judiciário é a saída contra prefeitos maliciosos Muitos proprietários se livraram da cobrança exorbitante do IPTU por meio de atitudes jurídicas, sendo que o STJ e o STF têm declarado a nulidade da cobrança do IPTU quando o proprietário, mesmo tendo seu imóvel dois ou mais melhoramentos, comprova que sua área é utilizada para atividade econômica tipicamente rural, ou seja, extrativista vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial.

Portanto, a regra geral do CTN não prevalece, pois a jurisprudência dos Tribunais Superiores consagrou o direito dos proprietários de pagar apenas o ITR se o imóvel continua a ter finalidade rural.

Kênio Pereira
Advogado e diretor regional da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário